[案情]
      1996年4月，张某和甲房地产开发公司签订了商品房预售合同一份。该合同约定：张某购买甲公司位于文化路47号大厦的商品房一套，房屋总价共计人民币7.3万元，交房日期为1996年11月8日。合同约定，如遇：(1)人力不可抗拒的自然灾害；(2)施工中遇到异常因难或重大技术问题不能及时解决的情形，除双方同意终止合同外，甲公司可凭市政府有关主管机关出具的证明文件，据实予以延期交房。合同还约定，如甲公司交房逾期100天，则视为甲公司不履行合同，甲公司应将相当于该套房屋总价25％的赔偿金及合同相关条款约定的利息支付给张某。合同签订后，张某支付了全部房款。
    1996年1月8日，张某要求甲公司交房，但甲公司未能如约交房，并向张某出具了市建设委员会、市经济管理学校和市教育委员会联名出具的证明函。该征明函证明：“由于在建设施工中遇到周边居民和单位规划的矛盾，导致该项目建设拖延工期达7个月。”据此甲公司认为逾期交房是由于施工中遇到异常困难，根据合同约定可以延期。张某认为甲公司理由不充分，双方为此发生争执。张某起诉至人民法院，请求法院判令终止合同，由甲公司返还购房款并支付赔偿金。

[焦点]
      本案的焦点是如何认定房屋买卖合同中逾期交房的免责事由。对此，有两种不同意见：
    一种意见认为，甲公司逾期交房超过了l00天，根据合同约定视为甲公司不履行合同。虽然甲公司提供了市建设委员会等三家单位联名出具的证明函，但该函的出具单位并非是合同约定的市政府有关主管机关，而且证明的内容不能成为合同约定可以逾期交房的免责事由。因此，张某和甲公司签订的合同应当终止，由甲公司返还张某的购房款并支付赔偿金。
   另一种意见认为，甲公司在建设施工中遇到周边居民和单位规划的矛盾，属于张某和甲公司签订的合同中约定的“异常困难的情形”。并且甲公司出具了市建设委员会等三家政府有关机关的证明函，这份证明函具有证明效力。因此，张某和甲公司签订的合同不应当终止，甲公司只应当赔偿给张某逾期交房的违约金。

[评析]
   免责条款是指当事人双方在合同中事先约定的，旨在限制或免除其未来的责任的条款。免责条款具有约定性，是当事入合同的组成都分。免责条款的提出必须是明示的，不允许以默示方式作出，这与法律规定的不可抗力不同。在本案中，张某和甲公司签订的合同中“如遇：(1)人力不可抗拒的自然灾害3(2)施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决的情形，除双方同意终止合同外，甲公司可凭市政府有关主管机关出具的证明文件，据实予以延期，”即属免责条款。我国《民法通则》第107条规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。“人力不可抗拒的自然灾害”是法定的免责事由，一般理解为台风、地震、战争、山崩等人力无法控制的自然灾害，所以不太会引发争议。而合同中的第二个免责事由常常会有理解上的分歧。
    免责条款成为合同的组成部分，并不意味着它一定生效。双方约定免责条款有效和无效的最根本法律依据是我国《民法通则》的相关规定。《民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第6条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。第7条规定：民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。我国《合同法》也有这方面的规定。除此之外，对于故意或者重大过失所导致的民事责任的免责条款和由于当事人的根本性违约所导致的违约责任的免责条款应当无效。因此，免责条款并不一定能免责。
    在张某和甲公司签订的合同中约定如遇“异常困难的情形”可以免责。由于该约定不明确而引起了双方争议。笔者认为，甲公司在建房过程中遇到了“周边居民和规划单位的矛盾”可视为是甲公司建房过程中“异常困难的情形”。另外，在张某和甲公司签订的合同中，还约定了“凭市政府有关主管机关出具的证明文件，据实予以延期。”市政府有关主管机关应当指市房地产领域的主管部门。甲公司最后出具的证明文件由市建设委员会、市经济管理学校和市教育委员会联合作出。市经济管理学校属于事业单位，不属于市政府机关系统，不符合合同中规定的市政府有关主管机关。市教育委员会虽然属于市政府机关系统，但不属于房地产领域的主管部门。市建设委员会则属于市房地产领域的主管部门。对于甲公司出具的证明文件，尽管三家单位中有两家不符合合同规定，但市房地产领域的主管部门还是参与了该证明文件的制定，因此应当认定该证明文件符合市政府有关主管机关出具的要求。
    在本案中，甲公司的免责事由符合合同的约定，是双方当事人真实意思表示，应认为有效。至于甲公司同意对逾期交房给张某的适当经济补偿，符合情理，也有利于解决实际问题，应当允许。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，甲公应当赔偿张某一定的逾期交房违约金，这样的处理既符合法律，公平合理。