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律师教你维权:“新房验收”四项注意
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   当购房者收到开发商的交房通知时,满心欢喜,新房子就要到手了,很快就可以住进去了。高兴是理所当然的,但购房者一定不要掉以轻心,因为交房是整个购房过程中非常关键的环节,其中涉及到很多法律问题,也是纠纷发生最多的阶段。在交房时,如果遇到开发商违约时,购房者必须维护自己的合法权益。要维护自己的合法权益,就应当弄清其中涉及到的法律问题,懂得如何使用法律武器。
  为了使大家对交房中出现的问题有更深层次的认识,以便在交房时,知道开发商的要求是否合理,自己可以有那些要求,我们请来专业律师,为大家解答交房中常常遇到的问题。
  【消费者问】什么是商品房交付?商品房交付是以什么为准?
  【律师解答】什么是商品房交付的问题,在法律上过去是不太明确的,商品房买卖合同司法解释出台后,其法律概念得到明确:对房屋的转移占有,视为交付使用,也就是“交钥匙”即为交付使用。商品房交付所产生的法律后果是房屋毁损、灭失的风险转移以及交付时间的确定,特别是交付时间的确定将导致是否逾期交房得到确定,同时导致在出现房屋质量问题时的处理方式只能是要求修复,而无法改变接收房屋的事实。当然,开发商交付使用的必须是竣工验收合格后的房屋,否则即使其向购房者交了房屋钥匙,因为违反法律规定,也不能视为交付使用,如嘉州明珠开发商没有办理竣工验收备案书,就不能交房。弄清商品房交付的法律概念后,购房者今后接收钥匙要特别谨慎,应当是在将房屋实际状况查验清楚后方可接受开发商的钥匙,方可在收房单或钥匙接收单上签字。
  【消费者问】在交房过程中,开发商应出具哪些文件?这些文件中哪个文件最重要?
  【律师解答】商品房交付时应出具的文件是指开发商在交房时依据相关法律法规以及合同约定应当且必须具备一定的基本条件,就是交房时要求开发商向购房者出具基本的有效法律文件的问题。按规定商品房交付开发商应当出具的文件包括:1、房屋《住宅质量保证书》;2、《住宅使用说明书》;3、《竣工验收备案表》;4、面积实测表;5、管线分布竣工图(水、电、结构)。其中《竣工验收备案表》是最应该注意的,按规定表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项,该楼盘都不能入住。所以,作为购房者收房的第一步,就是查看以上文件资料,若开发商不出具上述文件原件的,可以拒绝收房,而且开发商要承担后果。
  【消费者问】什么是逾期交房?那么开发商逾期交房是否应承担违约责任呢?
  【律师解答】所谓逾期交房就是开发商在合同约定的交房时间不能交付房屋而逾期。逾期交房的责任问题,其关键是看开发商是否存在免责事由,无免责事由则承担违约责任,反之不承担责任。免责事由通常包括不可抗力因素以及合同约定的其他免责情形。不可抗力是一个法律概念,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,通俗点说就是战争、天灾、人祸,常人一般情况下是无能为力的。经常发生逾期交房后开发商以施工期间遇到雨季,或交通管制如修路等等是不可抗力为由免责,购房者因对不可抗力法律概念的不了解,而放弃追究开发商的违约责任。事实上,施工可能遇雨季作为施工方是应当预见到的,不是不可抗力;交通管制并不是不可克服的所以也不是不可抗力。所以遇到逾期交房要注意分析其理由是否充分,不要轻易下不可抗力的结论。另外即使出现不可抗力或其他免责事由,开发商在约定的期限内还应履行告知义务,否则不能免责。如果开发商不存在免责事由,就应当承担逾期交房的责任,包括支付违约金和接受购房者在一定条件下解除合同。
  【消费者问】何谓商品房交付不当?问题出现之后该如何处理
  【律师解答】商品房交付不当的问题,就是开发商交付不符合合同约定的房屋,通常有交付条件不具备的问题、房屋质量问题、面积误差问题、与广告宣传不符的问题、设计变更问题等。这些问题一些是可以补正和完善的,如交付手续、房屋质量,这类情况购房者有权拒绝接受交房,可要求补正。若因补正而逾期交房,开发商应承担逾期交付的违约责任并支付违约金。另外一些问题是无法补正的,如面积误差。遇到这类情况,购房者此时可接受交付并要求开发商赔偿损失;或解除合同并要求开发商承担违约责任。多数情况下,合同约定购房者若解除合同,开发商支付的违约金很低,有的甚至约定按银行同期存款利息承担,根本没有起到对违约行为给以惩罚的作用。今后购房者应当注意签订合同时对以上违约金不要约定太低,防止解除合同时违约金不能弥补所造成的损失。
  【编后语】  交房过程中的法律问题,主要集中在以上几个方面,这也是购房者起码要注意的问题。如果迫切地想住进新房而忽略这些法律细节,产生纠纷的话,对自己是很不利的。
  总而言之,交房是整个购房过程中矛盾最集中的时期,而往往此时一些关键问题又最容易被大家忽略,所以,无论是开发商还是购房者,都要对其中涉及的法律问题引起足够的重视,防止交房纠纷的发生。作为开发商最好求助于专业律师,由专业律师协助处理和协调交房中的各种纠纷和问题。

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