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购房合同纠纷
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审判员:
   江西赣维律师事务所接受张小姐的委托,指派本所律师陶小泉为其代理,参加诉讼。接受委托后,代理人详细询问了案情,进行了必要的调查,搜集了有关的证据材料,因而对本案有一个概括性地了解;又经过刚刚的庭审调查、质证,使代理人对本案的事实有更全面、更客观的认识。代理人认为,被告违反了双方签订的《南昌市商品房买卖合同》的约定,至今都未能在将符合国家法律、合同约定的房屋交付原告,依法应承担违约责任。就这个观点,代理人发表以下三点代理意见。
一、  双方签订的2003-198-588的《南昌市商品房买卖合同》(下称《合同》)合法有效。
    根据我国《合同法》的规定,合同主体适格,双方当事人真实意思表示,合同的内容不违反国家法律、法规禁止性的规定,符台法定形式,哪么合同就成立生效。本案中,双方签订的《合同》完全符台法律的规定,不具有任何合同导致无效的法定情形,因此该《合同》是合法有效的。
二、  原告全面履行了《合同》约定的义务,但被告未能按《合同》约定的条件履行交付房屋的义务,违反了《合同》的约定。
原告在和被告签订《合同》后,即依照约定交付了买房的所有费用,包括房屋维修基金、契税、定金及首付款、用银行按揭方式交付了全部房款,并在被告通知合伙的时间到达了被告处。原告完全按约履行了全部《合同》义务。反观被告,依据《合同》第八条的约定,被告应该在2004年5月30日前,将具备“房屋验收合格”证明文件的房屋交付给原告,但当原告依被告通知来进行房屋交接时,被告却不能提供原告所购买的“象湖源”住宅区A5幢的“房屋验收合同证”,直至今日在法庭上,被告仍不能提供该证,不能按《合同》规定的条件向原告交付房屋。因此,被告的行为已经构成违约。
三、  被告违约事实清楚,依《合同》约定应承担违约责任。
    被告未能按《合同》第八条的约定,将符合条件的房屋交付给原告,其应该承担违约责任。《合同》第九条、第十一条对“出卖人逾期交房的违约责任”进行了明确约定,并具体规定了违约金的计算方法。现在原告要求被告继续履行《合同》,则按照《合同》第十一条规定,被告应每日向原告支付购房款总额万分之四的违约金,从2004年6月31日起计算,计算至2005年10月31日止,共计518天,违约金为17.4166万元。
    审判员:综上所述,原告和破告之间签订的《合同》是依法有效的,应受法律的保护。原告己完全履行了约定的义务,因而被告也必须按照《合同》约定的交房条件履行交房义务。这是法律的要求,也是市场条件下诚实信用原则的体现。但被告却不能提供原告所购房屋已被国家有关主管部门“验收合格”的证明文件,向原告交付合格的房屋。被告的这种行为已经严重违反了《合同》约定,必须依约承担违约责任,按购房总额向原告每日支付万分之四的逾期交房违约金。
    
我的第一轮发言完毕,谢谢!

江西赣维律师事务所
陶小泉律师

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