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进行合同审查的技巧和方法
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    对于任何需要审查的合同,不论合同的标题是如何表述的,首先应当通过阅读整个合同的全部条款,准确把握合同项下所涉法律关系的性质,以确定该合同所适用的法律法规。在审查合同前,必须认真查阅相关的法律法规及司法解释。同时,注意平时收集有关的合同范本,尽量根据权威部门推荐的示范文本,并结合法律法规的规定进行审查。
    合同审查的着重点:合同的效力,合同的中止、终止、解除,违约责任和争议解决条款
    一、合同的效力问题
    1、《合同法》第52条规定了合同无效的五种情形,即一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同,损害国家利益的;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益的;及违反法律、行政法规的强制性规定的。
    因此,在审查合同时,应认真分析合同所涉及的法律关系,判断是否存在导致合同被认定为无效的情形,并认真分析合同无效情况下产生的法律后果。
    2、注意审查合同的主体。主体的行为能力可以决定合同的效力。对于特殊行业的主体,要审查其是否具有从事合同项下行为的资格,如果合同主体不具有法律、行政法规规定的资格的,可能导致合同无效,因此对主体的审查也是合同审查的重点。
    3、对于无权代理、无权处分的主体签订的合同,应当在审查意见中明确可能导致合同被变更、被撤销的法律后果。
    4、注意合同是否附条件或附期限。
    5、注意合同中是否存在无效的条款,包括无效的免责条款和无效的仲裁条款。无效的免责条款即《合同法》第53条的规定:造成对方人身伤害的和因故意和重大过失造成对方财产损失的免责条款。
    二、合同的履行和中止
    1、《合同法》第62条明确规定了合同中部分条款约定不明、没有约定的情形下的履行方法,因此对这部分条款需仔细审查,包括质量标准、价款或报酬、履行地点、履行期限、履行方式、履行费用等条款。
    2、《合同法》规定了双务合同中的不安履行抗辩权、先履行抗辩权和同时履行抗辩权,因此在审查合同时,应结合违约责任的约定注意审查双方义务的履行顺序问题。
    三、合同的终止和解除
    合同的终止和解除是两个并不完全等同的法律概念,合同解除是合同终止的情形之一,合同审查时应掌握合同法第六章关于合同的权利义务终止的相关规定。
    1、合同的终止
    合同终止是指合同权利义务的终止,其法律后果只发生一个向后的效力,即合同不再履行。《合同法》第91条规定了合同终止的若干情况:债务已按照约定履行;合同解除;债务相互抵销;债务人依法将标的物体存;债权人免除债务;债权债务同归于一人;及,法律规定或当事人约定终止的其他情形。
    根据上述91条最后一款的授权,许多合同文本都有专门条款约定合同终止的情况,但有些约定往往是对违约责任的重复,而违约的情形是可依据合同中关于违约责任的约定承担责任,这种责任的承担与合同终止的法律后果往往是不同的,因此,应结合关于违约责任的约定分析对合同终止的约定是否属于可以且必要的情形。
    2、合同的解除
    《合同法》的93条规定了当事人双方可以在合同中约定解除合同的条件,这些条件的设置往往与一方违约相联系,这是在合同审查时需注意的问题。
    《合同法》第94条规定了单方解除合同的情形,但应当注意这种解除权是一种单方任意解除权而非法定解除权,对该条的适用仍需当事人的约定。同时,这种解除需要提出解除的一方通知对方,且在通知到达对方时发生解除的效力。这也是在合同审查时需要注意的问题之一。特别是在一方迟延履行时,只有这种迟延达到根本违约的程度时,另一方才享有单方解除权,否则应给予违约方合理期限令其履行合同义务而不能解除合同。
    审查时还要注意的一个重要问题是是否约定了行使解除权的期限。根据《合同法》第95条的规定,双方可以约定行使解除权的期限,没有约定的适用法律规定,法律也没有规定的,则在对方催告后的合理期限内必须行使,否则会导致该权利的丧失。合同法分则许多条款都有关于法定解除的特别规定,如赠与合同、不定期租赁合同、承揽合同、委托合同、货运合同、保险合同等,这要求审查时掌握合同法分则对各类合同的具体规定。
    合同解除的效力较合同终止更为复杂。首先它产生一个向后的效力,即对将来发生的效力——未履行的终止履行;其次,对于合同解除的溯及力问题《合同法》并没有做一刀切的规定,而是根据履行情况和合同性质,可以要求恢复原装(相互返还);最后,野火四最为重要的一点,多数合同在违约责任条款中会约定一方有权解除合同,并要求对方承担违约责任,这种约定实际上是错误的,正确的表述是:解除权人有损失的,可要求违约方赔偿损失。可以约定该赔偿金的计算方法(《合同法》第114条)。
    四、合同的争议解决条款:
    主要涉及仲裁条款的效力问题。目前对于约定两个仲裁机构的已被认定为有效的仲裁条款。应当写明仲裁机构的名称、仲裁事项。
    对于诉讼的条款,应注意选择的法院是否有利。
    五、几类常见合同的审查
    (一)买卖合同
    1、注意审查对合同项下标的的描述,应当有品名、规格、型号、数量、单价(或总价)。
    2、交货条款:交货时间、地点。
    3、付款方式:应注意审查付款条件。
    4、验收:应注意验收与付款的衔接问题。
    5、运输条款:应注意审查运输费用的承担、运输和交货条款的衔接。
    6、包装:注意审查是否有特殊的包装要求。
    7、检验条款:第4项所列明的验收条款是基于通信类产品、设备往往需要在安装、调试后经过试运行方可确定产品或设备的可用性,因此在通信类产品和设备的买卖合同中与付款相挂钩的往往有初验、终验等条款。而此处检验条款是指《合同法》第157条、158条规定的情形,往往是到货时的检验,对此应掌握《合同法》第157条、158条的规定。
    8、安装、调试、初验、试运行和终验条款应注意各个环节的衔接几各环节的处理和对下一环节的影响。
    9、培训条款:注意培训费用、培训内容的约定。
    10、保修:注意保修期限的起始点和保修期内故障的处理。
    11、索赔和违约责任:有关违约责任及赔偿并不一定仅出现在索赔和违约责任这一专章条款中,可能散见在各个条款中,因此在审查违约责任时应注意前述各条款的内容中是否存在出现违约的情形,如果在相关各方义务的条款(如保密条款)中没有约定违约责任,则应在违约责任专章中有所约定。对于违约责任部分,可以列一个帽子条款,将各种违约情形笼统的约定在一个条款中,如:任何乙方违反本合同中的承诺、保证及本合同约定的义务,应向守约方支付违约金并赔偿守约方因此而遭受的损失。
    12、争议解决注意审查仲裁条款的效力问题。
    13、不可抗力条款应注意对不可抗力的界定是否和法律规定的一致。
    对于买卖合同,应当掌握合同法关于分期付款买卖、适用买卖、凭样品买卖的特殊规定,尤其是对合同解除方面的特殊规定,这与违约责任有密切关系。
    (二)建设工程合同(工程类合同)
    1、这类合同特别要注意审查合同总额或称工程总价和款项支付条款之间的联系,别要注意是否有对工程款的审计的条款。有些合同在工程概况条款中约定了合同总额,该数额是确定的,但在付款条款中又约定了经审计后再付款,显然,这样的合同条款是相互矛盾的,因当在合同总额中写明是暂定数额,具体款项案审计结果确定。
    2、工程类合同涉及大量的合同附件,要注意与合同的相关条款的一致性。
    3、竣工验收条款和付款条款是紧密联系的,因此要注意审查竣工验收条款。此外,竣工验收又关系到交付、保修期等。
    4、注意违约责任的约定,特别要注意到工期延误、因工程质量问题造成无法验收时的违约责任等。
    5、对于经过招投标程序的,还需要审查有关的招投标文件与合同约定是否相符。
    (三)租赁合同
    1、注意《合同法》对租赁期限的特别规定(《合同法》第214、215条),这是租赁合同审查的重点之一。
    2、对于出租方对租赁标的是否享有完整的权利。鉴于审查合同时缺乏相关的权利证明材料,因此可以要求出租方对于其享有对租赁标的的完整权利作出承诺,并在违约责任条款中明确若出租方违反该承诺保证的,视为出租方违约。出租方对租赁标的物是否享有完整的权利,往往影响到合同的效力,因此在审查时应当特别注意。
    3、租赁标的的维护问题,《合同法》第220条规定,原则上是由出租人履行维修义务,但当事人可以约定,因此在审查合同时应注意是否由关于标的物维修的特别约定,如没有,在维修义务属于出租方。
    4、租赁合同中如有转租条款的,应审查是否明确转租需经出租人同意。此外,应根据情况提示转租的法律后果,及承租人度于租赁标的的毁损灭失仍应向出租人承担赔偿责任。
    5、一部分合同采用的名称是《租赁合同》,但通读合同全部条款后会发现,改合同实质上是一个融资租赁合同,,合同法对融资租赁合同有专门的规定,因此熟悉这些规定才能对融资租赁合同进行全面审查。同时,对融资租赁合同,通常宜采用买卖和租赁两个合同分别进行约定,因此应注意两份合同的呼应一致。
    6、违约责任方面,应注意出租人迟延交付租赁标的,交付的租赁标的有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任,承租人迟延支付租金、违反合同约定使用租赁标的、擅自转租、擅自改善租赁标的等方面的违约责任。
    (四)业务合作类合同
    1、对于业务合作类合同,首先要审查合作各方是否具有合作的主体资格条件,尤其是对特定的行业如通信类行业,必须经过特定的审批,取得从事该行业的资格,如果不具备这样的资格,可能导致所签订的合作协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
    2、需要认真审查合作各方的义务,分析可能出现的违约情形,对各方的责任应界定明确。
    3、涉及合作分成的条款应仔细审查。
    4、注意违约责任条款。
    5、合作类合同中往往有保密条款存在,如没有的,一般可以建议增加。
    6、部分合作类合同为了规避对主体资格的限制,双方会采用代理方式进行合作,对这种合作模式应注意费用的支付问题,在合同条款中不应出现“业务分成”等概念,有关费用只能以代理费等形式体现。
    (五)广告发布合同
    1、发布合同因发布的媒体不同,对于合同条款的约定也有所不同,应当注意的是在电视台、电台发布的广告,必须有播出证明作为合同的附件,同时该播出证明也是支付价款的依据。
    2、对于户外发布广告如路牌、电子显示屏等,则应注意审查保养、维护的约定。
    3、部分发布合同往往和制作相联系,发布方还承担广告制作的义务,因此对于合同中涉及的制作条款也应认真审查(具体见广告制作合同的审查部分)。
    4、注意对违约责任条款的审查。
    (六)广告制作承揽合同
    1、广告制作合同也因制作的广告类型不同而体现出不同的权利义务约定方法。在审查时应当注意定做方获委托方对制作的要求,一般这种要求应以书面形式提出,并作为合同的附件。
    2、该类合同应符合合同法中关于承揽合同的规定,因此审查时应熟悉掌握合同法和广告法的相关规定。
    3、需要认真审查的条款是验收条款,主要涉及验收的标准和方法。验收条款与付款、违约责任、制作要求的条款密切相关,因而需要重点审查。
    4、付款条款应联系验收条款审查。
    5、注意对违约责任条款的审查。
    (七)劳动合同
    劳动合同大都是按照劳动法规定的条款,相当部分的条款都可以在劳动法原文中找到,因此审查起来并不算难。但鉴于我国历史形成的较为复杂的人事制度,使得实践中遇到的劳动合同即事实形成的劳动关系较为复杂。在审查劳动合同时,必须熟悉劳动法和有关法规、规章的规定。
    注意审查合同中有关试用期的规定,首先是试用期应当包括在劳动合同期限内。其次关于试用的期限应当注意,劳动合同期限不满6个月的,试用期不得超过15日;劳动合同期限在6个月以上不满1年的,试用期不得超过1个月;劳动合同期限在1年以上不满2年的,试用期不得超过3个月;劳动合同期限在2年以上的,可以约定超过3个月的试用期,但最长不得超过6个月。
    此外,应当注意约定解除劳动合同的情形是否与劳动法的规定相符。
 

    合同审查是一项对审查者的要求较为全面的工作,不但要有扎实的法律基础,还要熟悉企业管理、经济运行的相关知识,当然一切的经验都需要慢慢累积的过程,边学边审,将知识和实践结合起来,很快就能形成自己审查合同的技巧和方法。

合同审查三步曲
   
合同审查是律师特别是公司法律顾问的常规任务之一。合同审查的过程,其实是法律知识与经营业务知识的碰撞与融合,合同审查最大的忌讳是埋头审查书面合同文件,不顾其他。拿到一份送审合同,我一般是按如下三步进行――
   第一步 形式审查
(一)将合同文件本身分为三部分:
开头(合同名称、编号、双方当事人和鉴于条款)
正文(第一条至最后一条)
签署部分(即双方签字盖章和签署时间)
    形式审查就是看一看一份合同是否具备这三部分,这三部分是否完整,是否有前后矛盾的地方。常见的错误有:当事人名称不一致、不完全、错误或矛盾,合同名称与实质内容不符、时间签署前后不一样,地址、法定代表人错误等。
(二)形式审查还要看是否附有对方营业执照、其他证书、法定代表人身份证明书、委托书等相关材料。看相关文件之间内容是否有矛盾之处。
    第二步 实质审查
主要是对合同正文的审查,这是合同最关键的内容,包括:
一、合同条款是否完备、合法;
二、合同内容是否公平,是否严重损害集团公司利益;
三、条款内容是否清楚,是否存在重大遗漏或严重隐患、陷阱。
   合同条款是否完备的审查标准,以买卖合同为例
1、双方名称或姓名和住所列明当事人的全称、地址、电话、开户银行及帐号。
2、标的 动产应标明名称、型号、规格、品种、等级、花色等;不易确定的无形财产、劳务、工作成果等描述要准确、明白;不动产应注明名称和座落地点。
3、数量 数量要清楚、准确,计量单位、方法和工具符合国家或者行业规定。
4、质量 国家有强制性标准的,要明确标准代号全称。可能有多种适用标准的,要在合同中明确适用哪一种,并明确质量检验的方法、责任期限和条件、质量异议期限和条件等。
5、价款或报酬 合同明确规定价款或报酬数额、计算标准、结算方式和程序。
6、履约期限、地点或方式  履行期限要具体明确,地点应冠以省、市、县名称,交付标的物方式、劳务提供方式和结算方式应具体、清楚。
7、违约责任  应明确规定违约责任,赔偿金数额或具体计算方法。
8、解决争议的方法 选择诉讼或者仲裁其中之一作为争议解决方法,不要出现既由法院管辖又由仲裁机构裁决,也不要出现“由法院管辖或者仲裁机构仲裁”的条款。约定通过诉讼解决的,还可以约定管辖法院;约定由仲裁机构裁决的,应写明具体仲裁机构名称。
9、合同生效条款 一般应当写明:“合同自合同双方(或者各方)法定代表人或者授权代表签字并加盖单位公章(合同专用章)之日起生效”。如合同有固定期限的,还应当写明:“本合同有效期自某年某月某日至某年某月某日止。对于法律法规规定应当经批准或者登记后生效的,或者合同约定须经公证等生效条件的,应当在合同中写明并及时办理相关手续。
10、清洁文本条款 合同中应当写明:“本合同正文为清洁打印文本,如双方对此合同有任何修改及补充均应另行签订补充协议。合同正文中任何非打印的文字或者图形,除非经双方确认同意,不产生约束力。”在签署过程中,应注意:当合同中有清洁文本条款时,合同中的所有条款文字与数字(签署人签字、时间签署与盖章除外)均应当事先打印完成,不得在合同签字过程中出现合同正文里有手写文字或者空白未填写的情况存在。
    其中,前8项是《合同法》第12条列出的内容。合同审查时重点关注违约责任的约定是否清楚、完整、公平,是否严重损害一方利益或者是否存在陷阱。
    合同条款内容是否合法,其实就是要审查合同条款或者内容是否违反国家的法律法规,是否构成无效的情形。在这里,熟悉相关合同法条文是最起码的要求。
    合同条款是否公平,是否清楚,审查时没有固定的方法,只有逐字逐行地看,认真地看,提高文字理解和驾驭能力也是相当重要的。
   第三步 沟通、参照与找法
一般的合同,经过第一步、第二步的审查,一些初级的问题都能予以解决。为防止审查出现重大遗漏和差错,做好第三步就显得十分必要。
    沟通――指的是与合同经办人、起草人甚至对方进行沟通,就合同谈判、协商及合同目的等内容进行交流,合同条款中不清楚或者含糊的条款,也需要他们作出明确的解释和说明。
    参照――找到与所审合同相关的国家合同示范文本、行业推荐的示范合同文本、企业的合同范本等,对照在条款和内容上有何重大差别,分析或者询问原因。
    找法――也就是寻找法律依据。在合同审查中,一定要对照合同法和相关司法解释的规定来判断送审的合同内容是否合法、合理、可行,要不要修改、应当怎样修改,需要寻找肯定或者否定的法律依据、司法实践依据和经济依据。审查有名合同,要看合同法总则和分则对该合同的专门规定;审查无名合同,更是要审慎行事。
    遇到合同审查中出现重大、疑难事项,把握不准的,一是要及时查找相关的资料和判例、理论分析文章,二是向自己的同行老是请教,或者与自己的朋友、同学交流。
律师如何审查合同
审查合同的具体内容,应包括以下几个方面: 
    一、审查合同主体是否合法。审查合同主体的合法性时,应审查签订合同的当事人是否是经过有关部门批准成立的法人、个体工商户;是否是具备与签订合同相应的民事权利能力和民事行为能力的公民;审查法定代表人或主管负责人的资格证明;代订合同的,要审查是否具备委托人的授权委托证明,并审查是否在授权范围、授权期限内签订合同;有担保人的合同,审查担保人是否具有担保能力和担保资格。
    二、审查合同内容是否合法。审查合同内容的合法性时,应当重点审查合同内容是否损害国家、集体或第三人的利益;是否有以合法形式掩盖非法目的的情形;是否损害社会公共利益;是否违反法律、行政法规的强制性规定。
    三、审查合同意思表示的真实性。
    四、审查合同条款是否完备。应按照合同的性质,依据相应的法律法规的规定对合同条款进行认真审查,确定合同条款有无遗漏,各条款内容是否具体、明确、切实可行。避免因合同条款不全和过于简单、抽象、原则,给履行带来困难,为以后发生纠纷埋下种子。
    五、审查合同的文字是否规范。审查合同时,应对合同草稿的每一条款、每一个词、每一个字乃至每一个标点符合都仔细推敲、反复斟酌。确定合同中是否存在前后意思矛盾、词义含糊不清的文字表述,并及时纠正容易引起误解、产生歧义的语词,确保合同的文字表述准确无误。
    六、审查合同签订的手续和形式是否完备。1、审查合同是否需要经过有关机关批准或登记,如需经批准或登记,是否履行了批准或登记手续。2、如果合同中约定须经公证后合同方能生效,应审查合同是否经过公证机关公证。3、如果合同附有生效期限,应审查期限是否届至。4、如果合同约定第三人为保证人的,应审查是否有保证人的签名或盖章;采用抵押方式担保的,如果法律规定或合同约定必须办理抵押物登记的,应审查是否办理了登记手续;采用质押担保方式的,应按照合同中约定的质物交付时间,审查当事人是否按时履行了质物交付的法定手续。5、审查合同双方当事人是否在合同上签字或盖章。

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